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羿风--屋后深山--深山静静

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舛友雄大:日本人为何不谈房子  

2011-11-27 20:10:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者:舛友雄大

我发现,中国的年轻人多谈房子,不过日本的年轻人基本上不在乎房子。为什么?

一个住在东京的朋友最近告诉我,她的房租占薪水的八分之一,因为她所属的婴儿用品公司向她发放租房补贴。我姐姐目前住在九州,她说,全家人从来没有感到房租是个问题。我却在北京,一度过所谓的“蜗居”生活,常常辛苦寻找便宜又合适的房子。一位从事房地产行业的员工告诉我,北京一套三室一厅房子,24个人住在里面。

面对让民众不堪重负的住房问题,中国政府决定在未来5年里,提供3600万套保障房。对此,舆论有不少担忧。我们能从战后日本住宅政策的“功”与“罪”中学到什么?

首先,我认为明确的规则是不可缺乏的。1947年的日本新宪法25条规定:“所有国民均有享有维持健康且文明的最低限度生活的权利”。因此,日本政府陆续启动住宅政策的三根支柱——公营住宅(1951年,下称“公营”)、住宅金融公库(1950年,下称“公库”)及日本住宅公团(1955年,下称“公团”),试图以此度过住宅短缺的难关(1946年时,短缺460万套)。

公平分配是中国保障房面对的挑战之一。这一难题,应该由规则来解决。

日本北九州市相关人士介绍,与中国不同,骗购及定向房等问题基本上不可能发生。申请市营住宅的市民,必须提交市政府税务司出具的所得税证明,逃税的处罚在日本相当严厉。此外,官方抽签来决定可以入住的市民。“如果3次没抽中,你的号码增加1个,6次没抽中,你的号码增加至3个,可能性会越来越高”。

从政策的对象看来,中国与日本的对比鲜明。保障房的对象并不包括白领等社会中层骨干,而是为收入最低的群体。恰恰相反,在农民大量流向城市的背景下,战后的日本政府不仅为地方贫困家庭提供公营住宅,而且经过公团及公库确保白领家庭的居住。

对此,神户大学教授、都市问题专家平山洋介表示,经济增长惠及中产阶级,中产阶级在政府财务支持的基础上,能够购买且持续拥有房产,这又推动了经济增长。与此同时,政府税收也得以增加。在他看来,这是“经济增长与房地产行业之间的良性循环”。我认为,中国政府最好也加强对中产阶层的支持政策,从而提高白领在内的老百姓的生活。

其次,在住房贷款制度方面,中国还需要提高。日本公库最近直接向购房者提供长期固定利息的住房贷款。从1950年到2006年,由公库融资建筑的户数,已经超过1900万。2010年,贷款余额约为30万亿日元,占整个住房贷款余额的3成。而且,自1970年以来,民间住房贷款也逐渐发达。如今,民间机构负担剩下7成的贷款余额。

而按照中国不少城市的规定,第一次购买房子的人,需要支付四成的首付。由此,大多数中层收入群体要依靠父母筹资,否则无法买房。可以说,“裸婚时代”不是电视剧里的事情,而是不少年轻人的现实。

此外,我们还要面对住宅的质量问题。对开发商来说,保障房的利润率没有其他商业住宅那么高,我们不得不担心开发商为了减少成本而在房屋质量上有所放松。曾去过汶川的东京大学地震研究所教授纈一起最近提醒我,“为了尽量减少地震灾害,中国最需要的政策是提高建筑物的质量”。从长远来看,低质量房子不仅让其价格快速下降,而且修缮费用也有增无减。


日本政府战后一直重视房产,并促进个人购买房子的“房产政策”。然而,泡沫经济崩溃后,上述的“良性循环”已经告终。政府在1993年出台“特定优良租房制度”。这证明日本政府再度关注租房的作用。此项制度为低收入者提供便宜的租房,以平衡房产与出租房子的供给。中国政府也要保持房产与租房的平衡,使用政策工具进一步减轻租房居住者的负担。

财政方面,保障房面临地方政府财政投入不足的困窘。日本是怎么应对财政挑战的?以公库为例,日本从邮政存款与养老金中筹资。但是,由于对财政负担的担忧,在2007年4月,公库改名为住宅金融支援机构,原则上由市场进行资金筹集,以将风险转移至投资者。看起来,为了负担保障房的巨大费用,中国政府也需要进一步对

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